Baufinanzierung richtig planen

Trotz Zinswende nicht unüberlegt handeln

Seit dem historischen Tiefpunkt im Oktober 2016 sind die Bauzinsen um rund 0,50 Prozent gestiegen. Dieser Aufwärtstrend bereitet manch angehendem Bauherren oder Immobilienkäufer Sorge. Trotzdem sollte der Kauf nicht übereilt angegangen werden. Im Vorfeld hilft ein Beratungsgespräch mit der Bank, die eigene finanzielle Situation richtig einzuschätzen. Worauf es ankommt, weiß Carolin Heidbrede, Finanzierungsberaterin in der Zweigniederlassung Werther.


Wie viel Eigenkapital sollten Bauherren und Immobilienkäufer mitbringen?

Carolin Heidbrede: Je mehr aus eigenen Mitteln beigesteuert werden kann, desto weniger Schulden muss der Kreditnehmer aufnehmen. Dadurch ist auch die monatliche Belastung geringer. Ein Viertel, besser noch ein Drittel der Gesamtkosten sollte daher aus eigenen Mitteln bestritten werden. Zum Eigenkapital gehören Bargeld, Bank- und Bausparguthaben und weitere Vermögenswerte „auf der hohen Kante“, die kurzfristig liquide gemacht werden können, zum Beispiel Fonds, Gold oder eine Münzsammlung.

Wie hoch darf die monatliche Belastung sein?

Carolin Heidbrede: Als Grundregel gilt: Die monatlichen Raten für Zins und Tilgung sollten ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Denn auch für Bauherren und Wohnungseigentümer geht das Alltagsleben weiter. Eine Autoreparatur muss ebenso eingeplant werden wie ein kurzzeitiger Verdienstausfall. Wenn es die finanzielle Situation zulässt, sollte eine Tilgung von drei bis fünf Prozent vereinbart werden. Denn je höher die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und desto niedriger die Gesamtkosten.

Wie viel können Bauherren durch Eigenleistung sparen?

Carolin Heidbrede: Hier gibt es keine pauschale Antwort, denn es kommt dabei ganz auf die handwerklichen Fähigkeiten der Bauherren an. Grundsätzlich gilt: vorsichtig kalkulieren. Es ist zwar schön, wenn man am Bau selbst mit anpacken kann und Freunde und Verwandte mithelfen. Doch viele Bauherren überschätzen nicht nur ihre Fähigkeiten und die verfügbare Zeit, sondern auch die Einsparmöglichkeiten. Ich empfehle meinen Kunden deshalb, mit dem Architekten die Eigenleistungen für die vorgesehenen Gewerke zu kalkulieren. Die Architekten kennen die Handwerkerkosten und können die Einsparungen realistischer abschätzen als der Bauherr selbst.

Welche Nebenkosten entstehen beim Immobilienkauf?

Carolin Heidbrede: Viele Bauherren unterschätzen die Nebenkosten beim Hauskauf. Schon für die Beurkundung eines Kaufvertrages und den Grundbucheintrag durch einen Notar werden 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises fällig. Die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Maklergebühren können ebenfalls zu Buche schlagen. Sie betragen zwischen 3,57 und 4,76 Prozent des notariellen Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Gesamtnebenkosten können sich so auf zehn bis 13 Prozent des Kaufpreises summieren.

Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung der Bauzinsen ein?

Carolin Heidbrede: Seit ein paar Wochen bewegen sich die Hypothekenzinsen seitwärts, doch der mittelfristige Trend dürfte eher nach oben weisen. Wer die passende Immobilie schon gefunden hat oder eine Anschlussfinanzierung sucht, sollte die Zinsen möglichst lange festschreiben lassen, am besten für die gesamte Laufzeit des Kredits, mindestens aber 15 Jahre. Was auf den ersten Blick überschaubar scheint, macht im Lauf der Jahre eine hohe Summe aus: Ein um 0,5 Prozentpunkte höherer Zins bedeutet bei einem Darlehen von 100.000 Euro über eine Laufzeit von zehn Jahren 500 Euro Zinskosten mehr pro Jahr; nach 20 Jahren addiert sich der vermeintlich kleine Unterschied immerhin auf 10.000 Euro.

Wie kann man sich gegen einen möglichen Zinsanstieg schützen?

Carolin Heidbrede: Läuft die Zinsbindung in spätestens drei Jahren aus, ist es sinnvoll, sich bereits jetzt mit einem Forward-Darlehen den aktuellen Niedrigzins für die Umschuldung zu sichern. Beim Forward-Darlehen vereinbart der Kunde wie bei jeder anderen Anschlussfinanzierung einen neuen Zinssatz und eine neue Zinsbindung. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass diese Kondition schon bis zu drei Jahre im Voraus verbindlich vereinbart wird. Liegt der Finanzierungstermin noch mehr als drei Jahre entfernt oder ist Flexibilität gefordert, weil der Zeitpunkt des Bauvorhabens oder des Kaufes noch nicht genau feststeht, empfiehlt sich ein Bausparvertrag als Zinssicherungsinstrument. Zum einen können Bauherren in spe damit Eigenkapital bilden. Zum anderen sind moderne Bauspartarife so flexibel, dass sie ideal an einen geänderten Baubeginn oder Kauftermin angepasst werden können.

Baugeldentwicklung 1990 bis 2017